מחפשים הזדמנויות, לא פריפריה: נדב ברזילי וגלעד מור על נדל"ן, ערך ופיתוח ערים | אנשי המפתח

התמלול נוצר אוטומטית והוגה ידנית; ייתכנו אי-דיוקים.
‍

ובזכות המוצר ובזכות כל הדבר שאנחנו מלבישים יש לו פוטנציאל מאוד לגדול יצרנו ערך מאוד גדול אנחנו רואים את הקהל לקוחות האלה באחרנו כל פרויקט שאנחנו פותחים 30-40 % ראשונים בשלבים מאוד מוקדמים זה לקוחות חוזרים once אנחנו נותנים ערך והצרכן הסופי זה הערך שאנחנו נותנים לו והוא פורח מזה ומאושר אז נותן לנו אגב דרייב, עוד יותר לתכנן טוב, עוד יותר לתת ערף. אנשי המפתח, תוכנית ראיונות אישית עם מובילי ענף הנדל"ן בישראל. גלעד, נדע וכמובן חסר, רחוק [?], עידו, בעצם אתם בניתם ברזילי מור, שלושתיכם יוצאי שייטת, צעירים, דינמיים, עושים את הבלתי אפשרי, הולכים למקומות שאף אחד לא רוצה להגיע אליהם, קריית שמונה, דימונה, נתיבות, תגידו תל אביב,

לא אנחנו. משהו מיוחד. אז אנחנו באמת שלושה שותפים, עידו ואני אחים, שהתחלנו ב-2010 מעסקאות קטנות, וב-2013 נכנסנו לבנייה רבת קומות, וגלעד מ-2014 כמו אח, כבר 12 שנה ביחד. תמיד אנחנו מחפשים את המקום, שבחמש שנים הקרובות יעשה קפיצה משמעותית יותר מהשוק. וזה מה שהם מביאו אותנו לעבוד לא באזור אחד, אלא תמיד לחפש את הדבר הבא. זה לאו דווקא פריפריות שבואו שם פריפריות הם... הכי מצאות ערך, והכי מצאות בעצם פוטנציאל, כי גם הכניסה אליהם, גם למשקיעים וגם לאנשים שקונים, יחסית אטרקטיבית. אבל אם לדוגמה אנחנו נזהה, וזה מה שמוביל אותנו, לא מקומות, לא פריפריה, אלא הזדמנויות. אם נזהה מקום מאוד אטרקטיבי במרכז, אין ספק שנהיה לך
‍

עליו בכל לקוח. זה מה שמנחה אותנו, ההזדמנות והערך, ככה רואים בסוף את הלקוח הסופי, שהוא זה שאמור להרוויח איתנו. אז אנחנו בוחנים את ההזדמנות. אתה יודע, אני מסתכל על המקומות שנמצאים, אני יכול לקרוא לזה ציונות, בני ביטון, ראש העירייה, שמע רק. על הפרויקט המיוחד שלכם בעיר שלו, שבאמת הלכתם לשכונה, ואמרתם לא מתכננים, לא מביאים לדריכלים, לא מביאים לשמיים, לא. הולכים קודם כל לדיירים עצמם בשכונה, בואו תתכננו לכם את השכונה מה אתם רוצים, שזה באמת דבר מטורף שעשיתם עם מבנה דרך, ואתם גם מקבלים עוד הציינות על כך מראש העיר. אז תמיד להסתכל קדימה, קח את קריית שמונה, עכשיו אני פתאום מדבר, אבל אני כל כך נלאב

מכם. כך הקריית שמונה מאונות סטודנטים מי חשב על זה עוד לפני שתל חי הפכה להיות אוניברסיטה ודיברו הרבה לפני ובאמצע המלחמה ונתתם לחיילים לישוט שם למילואימניקים זה עשייה קצת אחרת ממה שאנחנו מכירים. אז בעצם השיטה שלנו היא לא לחשוב שהידע אצלנו אף פעם. הידע נמצא אצל מי שיגור בפרויקט, זה מי שיזכור את הדירות ממי שקנה, או מי שקנה והולך לגור בו בעצמו, הידע אצלם, אצל מי שיגור בפרויקט. בכל פרויקט שלנו עשינו תהליך שתמיד מלווה אותנו, זה להביא פסיכולוגים ואנשי מקצוע ביחד איתנו, למפגשים עם דיירים שהולכים לגור שם, ולקבל מהם את הרעיונות הכי טובים. עכשיו, הרעיונות שחוזרים על עצמם, ואנחנו רואים שבוערים בהם, והם נקודתיים,
‍

ולמקום הזה הם נכונים, זה הדף שיצא להדריכל, דף הנחיות לתכנון הפרויקט. כן, שכללנו את השיטה הזאת, היא אגב, ממעונות הסטודנטים שבנינו בקריית שמונה, שם זינו באמת את הפערים, מה שתיארת, שזינו את המחרה שהיא מאוד מאוד חזקה, והיא צומחת, ומצד שני פתרונות דיו, והרבה שנים לא בנו בעיר, ואז אמרנו, בוא נתחיל פתרון מאוד איכותי. ואז התחלנו תהליך במשך השיבה, הכנסנו פסיכולוגים כדי בעצם לחקור ולהבין מה האנשים עובר אליהם בראש. אפילו השלב הבא שאנחנו זה טרנדולוגים. שיבינו דברים שהיום אנחנו לא מכירים, איך הם יראו בעתיד ואיך זה הולך להשפיע על המגורים. בדיוק, ואותה טרנדולוגית שהתחילה לתאר לנו בעצם את הדורות ודור הזד מה הוא חווה ואת כל

הבדידות ואת כל העולם הזה. שכלנו באמת מוצר מאוד ייחודי, שבזמן קצר הייתה הצלחה ענקית בקריית שמונה, כמובן יש את האירוע הנקודתי עכשיו של המחמה, אנחנו מקווים שזה יעבור והכל יהיה בסדר, ואז הבנו שבעצם ככל שאנחנו נשתף ונשאר ונקבל מידע ופידבקים מאנשים, נצליח לקבל ולשכלל את המוצרים שלנו, וזה גם מה שהטקנו לכל הפרויקטים שלנו, דימונה באמת, עשינו סקר שוק, עשינו פיקניק מאוד גדול. לתושבים, זימנו אותם לפארק, יחד עם שולחנות עגולים, התחלנו לשאול אותם, מה אתם רוצים לראות, מה היה חשוב לכם, מה חסר לכם, משם נולדו לנו רעיונות מדהימים, על חללים משותפים לסטודיו, שאפשר לעבוד שם, אפשר לעשות שם היוגה, אפשר לעשות פילאטי שם, קבוצות כאלה של

כושר, חדר נוסף אחד, לג 'ימבורי שלם, לילדים שמורדים למטה, מקום בטוח, שאפשר לגורג שם ימי הולדת וכו', וזה באמת, אנחנו רואים את איך המוסף, שאנחנו הורדים לעיר. כל התושבים שואלים, יש לנו פרויקט נוסף שאין לנו את זה. אומרים, לא, אנחנו קונים דווקא איפה שיש, כי זה באמת איך מוסף בדיר. אז בואו תדבר יותר על הפידבק של האנשים. אז ברור שזה מתורך. אתם באים כקבלנים, וקבלנים מסתכלים עליהם תמיד דרך ארבע גלגלים של מרצדס, ופתאום אתם מגיעים צעירים, אם רצים, ובאים ואומרים, אנחנו רוצים לעשות מה שאתם רוצים. שזה שינוי לחלוטין, אז כמובן לא מאמינים לכם, ואז מה קורה? אז אני חושב שאנשים מתרגשים שאתה בכלל מתייעץ איתם

הם לא היזמים והם מקבלים את הזכות להביע את דעתם ולהשפיע על פרויקט לדוגמה עכשיו אנחנו הולכים לבנות בדימונה מרכז מסחרי וישבנו עם קבוצה של תושבים, בליווי נציגים העירייה, וקבוצה גדולה כזאת איכותית, וכל הרעיונות שבאו מהם, זה עכשיו הסוחרים שאנחנו בקשר איתם וכבר חותמים חוזים, על סחירת שטח מסחרי, בזכות זה שהדיירים ביקשו. מעבר לזה הם נתנו הערות על התכנון ושילוב עם שצ"פ, ואיך המרכז המסחרי יישב וחניות והעמדה, כל הרעיונות שלהם נכנסו. ואנשים מאוד מאוד מתרגשים שלא פשוט שואל אותם מה תרצה שיהיה לך זה זה באמת מרגש וזה נשמע שזה איזה שהוא טרנד אמרת טרנדולוגי אבל זה איזה שהוא טרנד שלא קיים באמת באופן רגיל אז לא

מנסים לחכות את זה, לשמוע על זה, קבלנים אחרים, יזמים אחרים, או שאמרו בשוגעים האלה שהתנהלו לבד. אז לדעתי רוב היזמים עושים קופי פייסט, פרויקט בנעריה ובהופקים ובאילת, מבחינתם זה פחות או יותר אותו דבר, מתחשרים לאדריכל ואומרים לו תתכנן לי על פי הטאבו, בלי להתחשב בדברים הקטנים שיעשו הבדל ענק, גם במכירת הדירות ואנחנו רואים באיזה מהירות אנחנו מוכרים דירות. וגם בהשכרת הדירות אנחנו רואים את הלקוחות שקונים מאיתנו באיזה מהירות ובאיזה מחירים הם משכירים את הדירות, כי לדוגמה אצלנו אין שטחי ברוטו בנכס, כל הדירות מתוכננות ככה שהחדרים יהיו בגדלים יפים, סלון מטבח בגודל יפה, ולא יהיה לך מרפסות [?] או שטחים מבוזבזים. מי שבא לשכור את הדירה אומר,

אה, אני מקבל פה דירה שאני נהנה מכולה, בלי לשלם ארנונה סתם מיותרת, על דברים שאני לא נהנה מהם, וצריך לנקות אותם ולשלם עליהם ארנונה, ואז אנחנו רואים איך התהליכי החשיבה האלה מתורגמים להצלחה עסקית גם. זה מחזיר אגב לתפיסת העולם שלנו, שאנחנו בונים את המוצרים או את המקומות שאנחנו הולכים לפעול בהם, אנחנו רוצים לראות את הצרכן הסופי איך אנחנו יוצרים לו בערך ערך מאוד גדול. איך אני רואה אותו לצורך העניין דוגמה משקיע שקנה אצלנו, איך הוא קנה במחיר מאוד זול, ובזכות המוצר ובזכות כל הדבר שאנחנו מלבישים, יש לו פוטנציאל מאוד לגדול. ראינו את זה בנתיבות, אנשים קנו איתנו דירות ב-700 אלף שקל, וכעבור 4-5

שנים מכרו את הדירות האלה בפי 2 בכסף, במיליון 400. וגם אם אמרנו בהתחלה בשיווק, הדירות יהיו מוזכרות במחירים יחסית נמוכים, היום המחירים עלו מאוד, יצרנו ערך מאוד גדול, אנחנו רואים את קהל הלקוחות האלה [משפט לא ברור]. פרויקט, כל פרויקט שאנחנו פותחים, 30-40 % ראשונים, בשלבים מאוד מוקדמים, זה לקוחות חוזרים. ואנחנו נותנים ערך, והצרכן הסופי זה הערך שאנחנו נותנים לו, והוא פורח מזה ומאושר, אז זה בעצם גם, זה נותן לנו אגב דרייב, עוד יותר לתכנן טוב, עוד יותר לתת ערך. מה הסוד בקשר עם הדיירים? אז אני חושב שזה פשוט להקשיב להם. הם יודעים מה הם רוצים, וצריך להתחשב בזה, ואם אתה מתחשב בזה, אתה נותן להם ערך

ומוצר טוב, וכל הזמן אתה חושב, אנחנו חושבים בחברה, איך לתת להם את הדבר הבא שהם צריכים. לקוח שקונה מאיתנו דירה, אם זה להשקעה, נגיד, הוא לא נגמר המחת יחסים ברגע שהם עשאנו את המפתח, אנחנו מנסים לדאוג לו לאנשים איכותיים שילוו אותו, אם זה ברמת האיש מזגנים, ויועץ משקן טעות, ומתווך שיעזור לו להשכיר את הדירה. כל המעטפת הזאת אנחנו לא גוזרים מזה שום כלום אנחנו לא גוזרים מזה כסף אבל אנחנו נותנים לו ערך ואז אותם לקוחות באים וקונים שוב ושוב ושוב אצלנו בכלל שוק הנדל"ן, אגב, גם איזה מילה וחצי קצת על שוק הנדל"ן, איך אנחנו רואים אותו בשנים הקרובות, אנחנו מבינים היום, וגם אנחנו כי יזמים

רגע, אנחנו מבינים היום שבעצם עולם הנדל"ן, דירה בעצם מורכבת משלושה או ארבע פרמטרים משמעותיים, עלות הקרקע כמובן, עלות הבנייה, מימונים ורווח יזמי, אלה דברים מרכזיים. היום שאנחנו ניגשים למכרזים ולעסקאות, שאפילו אנחנו בשיחות הפנימיות אומרים, בואו ננסה לשים הצעות שמחיר השוק. אולי נסכה מה שפעם היינו מתבחירים אפילו במחיר גבוהים יותר אנחנו רואים היום הצעות שאנחנו ניגשים אנחנו רואים היום שמחירה קרקעות עולים, שזה מפתיע, על אף כל המצב הוא מאתגר, ועל אף מה שקורה במשק, אפשר לא מתכחש לזה, אנחנו רואים עדיין שמחירה קרקעות עולים, בדימונה ניגשנו לשכונה של אלף יחידות דיור, רצינו לקנות את כל השכונה, והיינו מקום שלישי או רביעי בהצעות, שמעלנו שמו כמעט פי חמש,

שאנחנו תמחרנו את הקרקע לפי שווי של שוק. זאת אומרת, גם אגב ברמת עליית מחירים פוטנציאלית, איך שאנחנו תופסים את מציאות של 26-27, זה עניין של זמן עד שמחירה הנדל"ן לצערי ימשכו לעלות, מהסיבה הפשוטה, כי עלויות הקרקע מאוד יקרות. בנוסף יש את כל עלויות הבנייה, כולנו יודעים מה קרה במלחמה, כולנו יודעים שהפועלים הפשוטים קשה מאוד להשיג אותם, עלויות העלות פועל היום, אם היה פעם עולה בשבילות [סכום לא ברור: 'אם היה פעם עולה 7800 שקל, היום 1800 או 2000'], היום זה 1800 או 2000 שקל, עלויות הבנייה יתקרו משמעותי. עלות הקרקע מאוד יקרה, עלות הבנייה מאוד יקרה, עלויות המימון ברור שעדיין זה סביבת מחירים גבוהה. כל הדברים האלה יושטו קדימה לטווחים של שנתיים שלוש. אין מנוס מעליית מחיים,

בשיחות הפנימיות שלנו בחברה, חושבים היום שיש הזדמנות חסרה תקדים, לאנשים להיכנס לשוק הנדל"ן, על אף, על אף, שהשוק קר, דווקא בגלל שהשוק כרגע הוא שוק של קונים יותר, וכוח אצל הקונים, אנחנו רואים את זה, החכמים יורדים מהגדר ועושים פעולות, ונהנים באמת מהזדמנות מאוד מאוד טובה. אני יודע שכמו שאתם אומרים המחירים עדיין מאוד גבוהים גם אם ראינו ירידות של אפס נקודה אחד אחוז המחירים הם באחוזים בודדים ירידות ואתם אומרים שזה שוק של הזדמנויות אז מה ההזדמנות הבאה? אז אנחנו מסתכלים עכשיו, ואנחנו מגישים מכרזים במקומות שונים בארץ שבהם אנחנו חושבים שהולכת להיות קפיצה, ובנוסף יש לנו עוד שני תחומים חדשים בחברה, תחום אחד זה תחום של קרקעות, במקומות

שהעירייה עושה תב"ע, וספציפית אנחנו עובדים כרגע רק בתוכנית אחת, למרות שמציעים לנו אין ספור תוכניות, אנחנו עובדים בחדרה והפעילות שם מאוד מאוד מוצלחת, ובהמשך אנחנו נוביל הסכמי שיתוף גדולים מאוד, בתוך תוכנית כזאת שהיא על הים. ובנוסף תחום נוסף שנכנסנו אליו לאחרונה זה תחום האנרגיה הגירה וסולארי שבעצם אנחנו רואים שזה עושה צועות יותר טובות מנדל"ן עם סוחר שהוא המדינה בעצם חברת חשמל משלמת והתחלנו את זה בפרויקטים בפרויקטים שלנו ואנחנו נמשיך את זה בפרויקטים נוספים אבל בגלל הקשר המיוחד עם לקוחות כל כך מתבקשת ההתחדשות העירונית ואתם לא שם אז בהתחדשות העירונית יש לנו פרויקט אחד בתל אביב ובעצם בפיצול הזה בין התחדשות עירונית להתחדשות תב"עית אנחנו בחרנו

בהתחדשות תב"עית, שבשניהם בסוף המוצר זה תב"ע במחוזית, אין פרויקט של התחדשות עירונית שיוצא בלי תב"ע המחוזית, בהתחדשות תב"עית הרייה עושה תב"ע במחוזית בדיוק אותו דבר ובגלל שאנשים בישראל, לדעתי, לא יודעים להעריך את המתנה שנותנים להם בהתחדשות עירונית, התחדשות תב"עית מאפשרת לעשות איתות עברתה במכוזית, ופחות התנגדויות. מה אין מס רכוי שצפוי להיכנס? מס רכוי שיכול להשפיע על הדברים האלה, הוא לא ייכנס על קרקעות שהתב"ע בהם לא עברה, ברגע שהתב"ע עברה, כן, כדאי שאנשים יקדמו את הבנייה, זה מה זה המטרה. יש מילה על התחדשות עירונית, גם בניסיון שלנו אנחנו מובילים, פינוי בינוי 382 בניין בתל אביב, בצפון הישן על פארק הארקון יפה יפה ויש מורכבות מאוד גדולה

התוכנית הזאת בבסיס שלה היא לא מייצרת ווין ווין לכל המשוואות עירייה, מפסידה, דיירים, ממשק יזם, כל המורכבות הזאת היא לא מייצרת עוגנות ושקיפות, צד אחד בא עם ידע וצד שני מרגיש שלוקחים מנו, בכלל העירייה לא באה בלוב, היא מפסידה מבכלל ארדונה של מגורים, ולכן מיך התחילה בגלל המורכבות הזאת זה לא משהו שהוא מאוד מושך, כן אני יכול להגיד אבל, ברור זה עם תוכניות שהן יותר מורכבות על בסיס של איזה ריבוע של... שמתחמים אותו ואומרים, חברים פה יקום שכונה חדשה, נערוס, נבנה, נקים גני ילדים, נקים בית ספר, נקים מסחרי, נקים משרדים, עירוב שימושים, שזה ברור, נפחית הפקקים, כל הדברים הברורים שהם הגיוניים, אז זה מייצר איזה

סוג של איזה ווין ווין. היום שניגשים לבניין בודד, ואתה ניחה עם הדיירים, ואתה ניחה עם העירייה, שהיא לא רוצה, היא פשוט לא רוצה, אנחנו בתל אביב, עוצנו כבר, מסרנו. כמעט 800 יחידות דיור, מסרנו מפתחות, 800 יחידות דיור, בזמן הזה אנחנו עוד לא מצליחים להוציא יותר בנייה בכלל בתל אביב, 800 יחידות דיור כבר מסרנו לדיירים, עוד הוצאה, ולכן אין פה משוואה שהיא באמת ווין ווין, כי אזם אתה רוצה להיות במקומות שאתה מייצר ערך לכולם, ואז אתה בעצם מגדיל את ההוגה. זה תפיסת העולם שלנו. אני חושב, בהמשך למה שגלעד אומר, אני חושב שהארנונה מחולקת היום בצורה לא נכונה, ברגע שהארנונה נכנסת ממגורים והעיריות רוצות

משרדים ומסחר, הן מייצרות כמויות ענקיות של משרדים שאין בהם שימוש, ואנחנו נראה הצפה של משרדים בשוק, והארנונה צריכה להתחלק בצורה אחרת. תשמעו, בסוף, כל בחור צעיר שיוצא צבא בעצם רוצה לחלום כמוכם, ואתם עשיתם, לא רק חלמתם. אז איך נעשה המעבר הזה ממשוחררים ליזמים? אני חושב שדבר ראשון שצריך לעשות זה להחליט מה אני עושה, או מה אני קונה ומתי. אנחנו החלטנו שאנחנו קונים דירה תוך שלושים יום, אז ובאמת עשינו את זה ואחרי זה שיפצנו ובנינו. והדבר הבא היה שאנחנו בונים בניין תוך שלושה חודשים, וככה מצאנו את עצמנו בעפולה [?] עם פרויקט של שלוש מאות יחידות, אז הדבר הראשון זה קודם כל להחליט. אחרי שמחליטים, לומדים. שואלים שאלות

עושים מסעים ומתנים מקבלים עסקאות ובוחנים מה העסקה הכי טובה אפשר גם לעשות קורסים להשאיר את הידע לפגוש אנשים כמה אתה מכיר יותר אנשים יהיה לך יותר ידע ויותר מעגלים ללמוד מה ואז בסוף הכי חשוב זה להסתער ולעשות. כי אם כל מה שאמרתי, וכל ההכנה היפה הזאת נשארת בגדר ההכנה, לא יצא מזה כלום. צריך לאאז ולעשות, והדבר הכי מפריד שיש זה לחתום, לא משנה על מה, לא משנה מה אתה קונה, וברגע שמן אדם עושה את זה, מהפחד של החתימה, הוא לומד כל כך הרבה, שזה מה שמקדם אותו לצעד הבא. אני מתחבר למה שנדב אומר, החלטה זה הדבר הכי מהותי בחיים לגבי כל דבר. אנחנו מעסיקים הרבה

חברה צעירים אצלנו בחברה, שבאים ויש להם חלומות להיכנס לנדל"ן, אנחנו מותי מחירות, מותי שיווק, יש לנו הרבה מאוד אלפנים, ולחבר'ה אלה שאנחנו מדברים איתם, יש איזו תופעה בדור הזה שהוא כאן ועכשיו במיד, יש כזה קטע כזה, עכשיו כאן אם זה לא יושב איתנו בשיחת רעיון עבודה לפעמים אנחנו צוחקים על זה, מעכשיו עוד שבוע אנחנו שותפים, ככה הוא קובע בשיחה, כאילו. אז לאותם אנשים אני אומר, זה מעולה לשאוף וזה מעולה להעיז וזה מעולה להיות חוצפן, ככה בנינו את [לא ברור], [לא ברור] נבנתה בזמן קצר, בזכות ההתעוזה הזאת, ואני בעד. אבל באותו נשימה, לשמור על צניעות ולשמור על ענווה פנימית, ולדעת שעשר שנים של ניסיון זה

עשר שנים של ניסיון, אין דבר אחר שמחליף את זה. ולבוא בצניעות ולבוא בעיניים טובות ועם רצון, מוטיבציה פנימית להצליח ולעשות דרך קצת, לא לפחריצת מהדרך הארוכה והיא ארוכה קצת לפעמים. להיות, לא יודע מה אני אומר לטלפן, לשבת על הטלפון שנה ולעשות טלפונים זה עבודה קשה. אבל אחרי שנה אתה כבר נהיה מאוד חזק. כנל בהנדסה וכנל במחלקה משפטית שלנו. זה מחבר לי עוד נקודה שמאוד עוזרת, גם בהתחלה וגם בהמשך, בכל אורך הדרך, לבחור שותפים נכונים שיקרו אותך קדימה, שביחד אחד ועוד אחד יהפוך להיות שלוש, ולפעמים אפילו במכפלות, כי אם אתה בוחר שותפים נכונים. שכל אחד מביא משהו לשולחן ויודעים להפרות אחד את השני ולחזק אחד את

השני ולהשתמש ביכולות ובאיכויות של אחד של השני אז מגיעים לתוצאה טובה אנחנו רואים את זה עכשיו בדימונה לדוגמה עם אבני דרך איך אנחנו באנו עם התכנון וקידמנו את הפרויקט ואנחנו רואים איך מוציאים לפועל איכות ברמה מאוד מאוד גבוהה, כל החלומות מהתכנון שלנו הם מגשימים בצורה מדהימה, והביאו את היכולות שלהם של ביצוע וחברה גדולה אם אתם מסודר ומערך מסודר ואיך אנחנו מתחברים, אותו דבר יש לנו בפרויקט אחר עם [שם שותף לא ברור: 'בוסקילה ורייבי'] שאנחנו רואים איך החיבור הזה נותן לנו לעוף קדימה ובתחום הקרקעות עם שותף שלנו אביב [?] בעצם גם זה נכון לצעירים וזה גם נכון לחברות גדולות. לדעת למצוא פרטנר שיקח אותך וידחוף אותך קדימה. אם נדבר על הדור

שלכם, המדינה ערשה אותו. שלוש שנות מלחמה. יש מורכבות. זה לא פוליטי. זה לא פוליטי. וגם אם זה פוליטי זה בסדר, הכל בסדר. דיברתי היום במקרה עם חבר שחי בגרמניה. והוא גם עושה סכים, והוא בן אדם, הוא בגיל שלי, והוא משפחה שם עם שלושה ילדים, שהגר לגרמניה לפני 15 שנה. והוא מתאר אגב שגם שם מצב מאוד מורכם, גם הדור סובל, באיסלמיזציה וכולי, וגם הם לא מרגישים בנוח. זה משהו שהוא רוחבי, אני יכול להגיד גם באותו נשימה, שערוצי התקשורת, יש להם נטייה לעשות דברים גדול, כי בסוף פעמים רוצים לקרור פרסומות, אבל האמת היא לפעמים, סתם אני גם אומר ממקום של ציונות וזה, האמת היא שאם אתה שואל

את האנשים מסביב, נוח להם, אנחנו מסוימים בפריפריה, וגם בקריית שמונה, וגם בנתיבות, אנשים חיים טוב. מותר להגיד את זה, תשים לחול, ומדברים איתכם על מסעדות, ויש להם ברוך השם הרבה ילדים, והיום... משפחה חילונית כבר זה לא ארבעה וחמישה ילדים, זה מהי, הם חיים בבתים יפים, סך הכל החיים במדינה שלנו טובים. אני... אני דיברתי על משהו אחר, דיברתי על נושא של הסבב, של מילואימניקים, שהם עצמאים, שפה הם שוקט שבועה. אז באמת המדינה לא יודעת לייצר פתרונות ולעטוף את הנושאים בנטל, בכל תחומי החיים וכמובן במילואים. ואני חושב שאנחנו לפני שינוי אני אופטימי אני חושב שאנשים מבינים שמי שנושא בנטל צריך לשמור אותו פה בישראל ולעזור לו

ואני חושב שגם אם הממשלה הנוכחית הזאת יזכה עוד פעם אנחנו לפני שינוי כי אנשים מבינים שזהו מה שהיה עד עכשיו לא יכול להיות וכולם צריכים לקחת חלק וזה יקרה לדעתי אפשרויות שלכם בעצם היום קדימה כמו הנפקה כמו השוק ההון [?] כל הנושא הזה של כסף שכל כך צריכים אותו והוא כל כך קל להשגה אתם חושבים בכיבור? כן, האמת שאנחנו מקבלים הרבה הצעות מיהודים בחול, כנראה שמשהו בפרופיל של החברה, אולי עם הרקע הצבאי, אולי עם המקומות שאנחנו בונים בהם בפריפריה, ועם הקצב צמיחה של החברה, מושך הרבה יהודים בחול להתענן בחברה, ואנחנו בקשר עם כמה יהודים שרוצים להשקיע בישראל, וגם עם חברות של פמילי אופיס שפונות אלינו ומשקיעים פרטיים.

ואנחנו כל הזמן משלבים, משקיעים בכל פעילות, וצומחים ביחד איתם, וכנראה שהצעדים הבאים הם יהיו יותר משמעותיים. הנפקה. יהיה עוד שלב של פרטיים או גופים קצת יותר גדולים, ואחר כך כנראה הנפקה. עכשיו הדירה ברת הישג, הרי בסוף שאתם נמצאים בקריית שמונה או בדימונה, אז אפשר להגיד שהמחירים זולים, אבל אז מבודקים קצת, תעשו למעלה, ציינתם את זה גם, אז מה הפתרון? ולמשפחה צעירה. הפתרון הוא לעבור לגור במקום שאתם רוצים ויש בו איכות חיים, במחיר שמאפשר לכם, או לגור איפה שרוצים ולקנות להשקעה במקום שהצועה בו יותר גבוהה, ואז הדירה שקונים מממנת את החיים במרכז או איפה שבוחרים. גם אני וגם נדב וגם עידו, משכירים דירות. אין בזה שום

בעיה להשכיר דירות. משכירים את הדירות שקרימו וסוכרים דירות למגורים בעצמנו. כשאנו אני גר בשכירות בנדב ועידו, אני משלם שכירות באהבה, אני, אבל הרעיון הוא באמת לפזר את הנכסים, שיש להם פוטנציאל לעלות, בקומות בטח שאנחנו פועלים אנחנו קונים ברור בפרטי, וגם בחברה, וזה הסטרטגיה הנכונה לעשות, פשוט לפזר. הסיבה אגב המאוד פשוטה, כי בעצם שהנכס עולה, אתה מביא קצת מהבית, נגיד עוד עצמי שלא יודע, 30 או 40 או 50 אחוזים אתה משקיע, אבל אתה נהנה מאחוזים מההשבחה מסך כל הנכס, כי הבנק מממן, אז אתה נהנה ממיליון שקל, אם זה עולה בעשרה אחוז, אתה נהנה מהמיליון שקל. זאת אומרת, נדל"ן במדינת ישראל זה דבר מבורך לעשות. יש בזה,

הפוטנציאל הוא מאוד גבוה, לעלות גם תיארנו שעליות הקרקע היקרות, ועליות הבנייה התייקרו, ועליות המימון התייקרו, ודווחים של חמש, שלוש או חמש שנים. כנראה רוב הסיכויים שהמחירים ימשכו לעלות. אז זה דבר מאוד נכון, לקנות נכסים בטח באזורים שהמחירים עדיין נכונים, שיש להם פה תצאה לקפוץ כבישים, רכבות, או איזה סיפור מיוחד, עטבות מס, או כל מיני דברים כאלה. ובעצם ליהנות מההשבחה, ולהמשיך אגב לגעו בשכירות, זה מה שאנחנו עושים, וזה מה שאנחנו ממליצים לאנשים מסביבנו גם לעשות. בוא נדבר על התחום שנכנסתם אליו, וזה תחום הקרקעות, מה הפוטנציאל, זאת אומרת הקרקע על הים, הכל נכון, אבל יש גם סיכון. אז בעצם אנחנו... איך אתם מבטיחים את מקומו של הרוכש?

אז בעצם אנחנו פועלים רק בתוכנית אחת ספציפית כרגע, שאנחנו יודעים שעברה את הוועדה הארצית, עברה הוועדה המחוזית, עברה תוכנית מתאר מקומית, ועכשיו מה שנשאר זה לעירייה לעשות טאבו. אנחנו בקשר גם עם העירייה שהולכת להגיש את הטאבו, וכבר בזבזה עשרה מיליון שקלים על תכנון של אותה שכונה. וגם עם ועדה מחוזית כי עשינו את הבעות בעצמנו בכל הפרויקטים שלנו, בדרך כלל במקומית אבל גם פעם אחת עשינו בלמחוזית. ואנחנו בקשר עם הרפרנט והלמחוזית, אז אנחנו יודעים בדיוק מה קורה עם התוכנית, זה הכל מידע שהכל אחד יכול לקבל, אגב לרוכשים שלנו אנחנו קודם כל מלמדים אותם, איך לבדוק בעצמם, איך לפתוח תוכנית מתאר ארצית, איך לפתוח תוכנית מיטה נצ

[לא ברור] איך קוראים תוכנית מתאר עירונית ואיך קוראים טאבו. אחרי שיש להם את כל הכלים הם גם אנחנו ממליצים להם להתקשר לעיריית חדרה למחלקת הנדסה ולהתקשר לרפרנט במחוזית או ללכת לבד המחוזית ולשאול שאלות ובעצם בזכות הידע הזה גם אנחנו וגם הקונים שלנו יודעים למה אנחנו נכנסים. גם אנחנו אומרים לקונים שלנו שקונים יצאו את הקרקעות בנדל"ן יש שתי מתב"עות יש מתב"ע כסף שאתה הולך וקונה משלם מחיר מלא. או לחילופין, מתב"ע נוסף שזה זמן. ככל שהזמן רחוק יותר מהמימוש, המחיר נמוך יותר. אז אם בעל קרקע קונה ואנחנו אומרים לו זיקח עשר שנים, לדוגמה. אז העשר שנים הוא מתומחר במחירים זולים, אז אתה נכנס. אז המתב"ע הוא לא מתב"ע

של כסף כדי לפגוש, אלא מתב"ע של זמן. ולכן אנשים גם נכנסים ביניים פקוחות ובאהבה, כאילו נאדם אומר להם כמה זמן שיקח זה יותר טוב, למה? כי כנראה רוב הסיכויים המחירים באזור עוד עולים, ואתה נהנה, וזה דוחף את הקרקע גם כלפי מעלה. וגם ככל שתוכנית שחייבת להיות שכונת מגורים לא מאושרת, אנחנו רואים את זה בשדה דב, ואנחנו רואים את זה בגלילות, ככל שתוכנית מתקדם הזמן והיא לא מאושרת, והאדם מחוזית חייבת לעמוד בייעוד שלה. שזה לדאוג לפי שתיים ממדינת ישראל תוך שלושים שנה מערך מהיום, והם לא עומדים בזה, ולכן כל תוכנית שלא מאושרת הם יצופפו אותה יותר, וכל בעל קרקע בזכות זה מקבל יותר מקרקע לדירה. בסופו

של דבר, כשאתם מסתכלים על ענף הנדל"ן, אתה גם אמרת שאתה מאוד אופטימי. אני חושב שאנחנו בשנה הקרובה בשנת דשדוש כזאת, כי לא פתרנו את הבעיות בעזה ולא בלבנון ולא באיראן. ואנחנו גם לא יודעים לקראת מה אנחנו הולכים, ואנשים בחוסר ודאות מעדיפים לא לעשות צעדים. למעט, אנשים כמו וורן באפט או משקיעים חכמים בישראל, שהם מנצלים את הזמן הזה וקונים. אבל, אם אנחנו מסתכלים בריאה יותר רחבה, אנחנו תוך שלוש עד חמש שנים נפגוש שוק שפתאום קופץ, כי לא מתכננים מספיק, וזמן הבנייה מתארך. ועלות הקרקע שלא יורדת. אז כל המרכיבים, ועלות הבנייה שעולה, אז כל המרכיבים האלה ידחפו את השוק למעלה, אנחנו לא יודעים מתי, אבל אנחנו יודעים

שזה יקרה בקרוב. יש גם בעיה, על מה שאומר שזה הדברים שזה או גנים, יש גם בעיות של... חוסר רציבות פוליטית גם, הגושים עדיין נלחמים, חס וחללה שניכנס עכשיו לסבב של בחירות נוסף, סייקלים נוספים שצריכו לקרוא אותנו, לקרוא את הכלכלה. אלה דברים שגם יכולים מאוד להשפיע, אז לא מייצרים דירות, לא מתכננים, ראש מינה, זה הכל תפקידים, לא משחררים קרקעות, ואין מה לעשות ברגע שמחירי השכירות עולים. וזוגות צעירים שמתחתנים, או כאלה שנפרדים וצריכים מאוד דירות, זה לחץ על השוק מאוד אינטנסיבי. או יהודים, שאנחנו רואים יהודים שבוחרים לגור עכשיו במדינת ישראל, כי על אף המלחמה פה זה מרגיש להם יותר בטוח ממקומות אחרים באירופה. אגב, לפעמים אנחנו אומרים

שנראה גם מקומות באירופה, מה קורה? יש פיצול. יש פיצול בין בעלי קרקע, ואנחנו בפיצול הזה אגב, בתפיסת העולם שלנו, אנחנו מנתחים את המציאות. יש פיצול בין בעלי קרקע לבין סוחרים. היום כל ברדת שיש לו יכולות לפגוש דירה, אני אומר את זה למשפחה שלי ולמעגלים שלי, רוץו תהיו בעלים שנכסים, מהסיבה הפשוטה, בטווחים של חמש שנים זה יברח, אתם תישארו ותדונו את כל ילדיכם, אבל כל מי שלא יקפוץ היום ויקח בפיצול הזה ימינה, הוא יהיה בפיצול שמאל, או יהיה סוחר, כמו באירופה, יש המון סוחר וזה בסדר. היום יש עדיין עוד הזדמנויות, עוד עדיין אפשר להיות, לקחת בפיצול ימינה, ולהיות בעלים שנכסים. בטח, אגב, ההזדמנויות בחוץ. אתם צעירים

יחסית, עשר שנים מהיום, איפה תהיו? אני חושב שהחברה תמשיך לבנות בישראל, במקומות שהם עם פוטנציאל עלייה, ואנחנו נמצא אותם. אני חושב שהתחומים החדשים בחברה, הקרקעות והאנרגיה, הלכו ויצברו תאוצה. ונהיה [לא ברור]. שלושתנו, משותפים טובים. לכך חברות ביניכם. זה כמו משפחה. זה כמו משפחה, נבלים כל היום ביחד. זה מדברים בעיניים, זה צוחקים. יש לנו טיולים קבועים שאנחנו, נדע וידו, הכניס אותי לעולם הגלישה, ותעסים לסרילנקה לגלוש. אנחנו כבר לא צריכים לדבר בשביל להבין לך את השני, מספיק סימן. מי חמרי בו. המריבות, כשהן קיימות, זה כמו לערב עם משפחה, שזה גם יכול להיות מריבות רציניות, עם גילת קשה לערב, כי הוא טיפוס שלא יכול לערב עם אנשים, אבל

כמו משפחה, מתגברים ומתקדמים הלאה. זה לא כמו, זה גם ביועד משפחה, אתה ועידו, זה באמת אחי, הם... טוב, אז לא רק חברים לנשק, תודה רבה. תודה, תודה אותה, תודה רבה. תודה רבה לכם.